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Expertise bâtiment pour biens d'exception
Dans l’acquisition d’un bien d’exception, chaque intervenant a quelque chose à vendre : l’agent vend le bien, le vendeur vend son histoire, l’entreprise vend ses travaux. AEB 360 ne vend rien. Nous vérifions l’état réel de la construction et nous l’écrivons dans un rapport qui vous appartient.
Cabinet d’expertise en bâtiment indépendant, siège à Lyon, nous intervenons sur les biens d’exception dans toute la France, à deux moments : avant une acquisition, et lorsqu’un bien détenu subit un sinistre, un litige ou des malfaçons. Chalet, appartement haussmannien, villa du littoral, château, propriété de rive : la même méthode, adaptée à chaque structure.
L'expertise des biens d'exception en 60 secondes
- AEB 360 est un cabinet d’expertise en bâtiment indépendant qui intervient sur les biens d’exception dans toute la France.
- Nous examinons l’état technique d’un bien avant son acquisition, ou nous le défendons après un sinistre, en litige ou face à des malfaçons.
- Nous travaillons pour le propriétaire ou l’acquéreur, directement ou par l’intermédiaire de son mandataire.
- Notre rapport décrit la construction, ses pathologies et les travaux qu’elles appellent.
- Nous sommes indépendants des agences, des assureurs, des entreprises de travaux et des fournisseurs d’énergie.
- Aucune mission n’est publiée ni citée en référence, et un engagement de confidentialité écrit est signé sur demande.
- La visite a lieu sous 72 heures ouvrées dans toute la France, dès la lettre de mission signée et l’acompte réglé.
Sommaire.
Acquérir un bien d'exception : l'expertise avant signature
Sur ce marché, la visite est courte, la décision rapide et le dossier de vente soigné. Les diagnostics obligatoires répondent à la loi ; ils ne disent rien de la structure, de la charpente, des sous-sols ni des extérieurs. C’est là que se logent les montants qui pèsent.
Notre expertise avant acquisition d’un bien d’exception s’insère entre la visite et le compromis, ou pendant le délai de rétractation si le calendrier l’impose. Elle est distincte du bilan avant achat que nous réalisons pour une maison ou un appartement courant : ici, le périmètre s’étend aux dépendances, aux ouvrages extérieurs et aux structures anciennes ou atypiques.
Ce que nous vérifions
Fondations et sous-sols, murs porteurs et planchers, charpente et couverture, façades et menuiseries, puis les ouvrages extérieurs : soutènements, terrasses, piscine, dépendances. Les équipements qui font le coût d’un bien d’exception sont recensés et examinés dans leurs effets sur le bâti :
- chauffage, climatisation et traitement d’air, et les gaines qui traversent planchers et murs anciens ;
- bassins intérieurs, spas et piscines à débordement, et leur étanchéité vers la structure ;
- caves à vin climatisées et locaux enterrés, et la condensation qu’ils produisent ;
- domotique, réseaux et locaux techniques, et l’état apparent de leurs installations.
Chaque constat est daté, localisé et photographié. Les points qui exigent une investigation complémentaire (sondage, mesure, ouverture) sont nommés comme tels, avec leur raison.
Le rapport, levier de négociation
Le rapport hiérarchise ce qui est acceptable, ce qui se négocie et ce qui doit faire renoncer.
Il donne l’ordre de grandeur des reprises quand nous pouvons l’établir, et il le dit lorsque nous ne le pouvons pas. Remis avant le compromis, il devient la pièce technique de la négociation ; remis après, il fonde une réserve ou une condition suspensive de travaux.
Il est opposable : un tiers peut le lire, le contester et y répondre.
Réserve et disponibilité
Nous travaillons aussi bien avec le propriétaire qu’avec la personne qui agit pour lui : intendant, gestionnaire du bien, family office, conseil.
Le mandataire est notre interlocuteur si le propriétaire le décide, rien de ce que nous voyons n’est publié ni cité en référence, et un engagement de confidentialité écrit est signé sur demande, avant la visite.
Celle-ci a lieu sous 72 heures ouvrées dans toute la France, dès la lettre de mission signée et l’acompte réglé ; le même expert suit le dossier de la visite au rapport.
Sinistre sur un bien d'exception : la contre-expertise face à l'assureur
Incendie, dégât des eaux, tempête, charge de neige, sécheresse, mouvement de terrain : après le sinistre, la compagnie mandate son expert, missionné et rémunéré par elle. Sur un bien d’exception, l’évaluation doit tenir compte de la remise en état à l’identique (matériaux d’origine, ouvrages sur mesure, savoir-faire), ce qu’un barème courant ne mesure pas toujours.
Nous intervenons comme expert d’assuré, exclusivement pour le propriétaire, jamais pour une compagnie. Nous reprenons les constats, documentons l’étendue réelle des dommages et leurs causes, et portons la contradiction en réunion d’expertise, puis si nécessaire en expertise amiable contradictoire ou en expertise judiciaire aux côtés de votre conseil.
En savoir plus sur l’expertise d’assuré après sinistre et sur l’expertise sécheresse et catastrophe naturelle.
Litige, malfaçons, fissures : défendre un bien de prestige
Une rénovation livrée avec des défauts, un désordre apparu après l’achat, des fissures qui évoluent, un désaccord avec une entreprise, un architecte ou un vendeur : le litige se gagne sur des faits datés, pas sur des impressions.
Nous constatons, mesurons et analysons les causes. Nous qualifions les désordres au regard des règles de l’art et des garanties légales (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale), et nous listons les actions mobilisables dans l’ordre utile. Le rapport est conçu pour être produit en contradictoire et en expertise judiciaire : il peut être lu, discuté et contesté par la partie adverse, et c’est ce qui lui donne sa valeur.
Pour l’avocat ou le notaire qui nous saisit, nous restons dans le périmètre technique et nous formulons nos conclusions de façon à ce qu’elles s’articulent avec la stratégie du conseil.
En savoir plus sur l’expertise malfaçons, l’expertise fissures et l’assistance en contexte judiciaire.
Cinq familles de biens, cinq lectures techniques
Un bien d’exception n’est pas une grande maison : c’est une construction dont la structure, le site ou l’histoire sortent des schémas courants. Chaque famille a ses points de fragilité, et c’est par eux que commence notre lecture.
Chalets et propriétés de montagne : expertise de la charpente et des appuis
Neige, gel, cycles de dégel et bois de structure : un chalet se lit par sa charpente, ses assemblages, ses appuis et ses couvertures.
Nous examinons les bois porteurs, les pieds de poteaux et les liaisons avec les maçonneries, les toitures sous charge de neige, les terrasses et les balcons exposés, les sous-sols en pente et les venues d’eau de fonte.
Les extensions récentes sur bâti ancien et les rénovations lourdes sont vérifiées pour leur compatibilité avec la structure d’origine.
Appartements haussmanniens et hôtels particuliers : structure et planchers bois
Pierre de taille, planchers bois sur solives ou poutrelles métalliques, refends, balcons scellés : un appartement haussmannien ou un hôtel particulier se juge à ses structures anciennes et à ce que les rénovations successives leur ont fait subir.
Nous vérifions les planchers (flèche, vibrations, humidité en pied), les murs porteurs percés ou déplacés, les descentes de charges, les balcons et corniches, et la part de l’immeuble qui relève de la copropriété : ce que le règlement et les décisions d’assemblée laissent au lot, et ce qu’ils lui imposent.
Lorsque l’immeuble est protégé ou situé dans un site patrimonial remarquable, nous signalons les contraintes qui pèseront sur les reprises en façade, en toiture et en menuiseries.
Villas et propriétés du littoral : soutènements, bétons et bassins
Embruns, sel, vent et terrains en pente : une villa du littoral use plus vite ses métaux, ses enduits et ses bétons, et elle tient souvent sur des ouvrages que l’on ne voit pas.
Nous examinons les soutènements et les terrassements, les fondations sur remblai ou en pente, les bétons exposés (carbonatation, corrosion des armatures), les terrasses, les piscines à débordement et les bassins intérieurs (structure, étanchéité, fuites vers les fondations), les menuiseries et les ferronneries.
Châteaux, domaines et belles demeures : audit technique des charpentes et couvertures
Un château ou une demeure de domaine se lit d’abord par sa charpente et ses couvertures, puis par ses dépendances, souvent plus dégradées que le corps principal.
Nous examinons les charpentes de grande portée (assemblages, flèches, attaques d’insectes et de champignons), les couvertures en ardoise ou en tuile ancienne, les maçonneries épaisses et leurs humidités, les planchers et les voûtes, puis les communs, les murs de clôture et les ouvrages hydrauliques.
Pour un monument historique inscrit ou classé, ou un bien soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, nous signalons ce que la protection impose aux matériaux, aux techniques et au calendrier des reprises : c’est une part du coût réel du bien.
Biens de rive des lacs alpins : sous-sols, fondations et berges
Sur les rives du Léman, du lac d’Annecy ou du Bourget, une propriété de rive combine nappe haute, sols meubles, érosion de berge et exposition au vent.
Nous examinons les sous-sols et les niveaux enterrés (venues d’eau, pressions), les fondations et leurs tassements, les ouvrages de berge et les pontons lorsqu’ils relèvent du bien, les terrasses et les façades exposées.
Pour les prescripteurs et les mandataires
Family offices, banques privées, avocats, notaires, conciergeries et gestionnaires de biens nous saisissent pour le compte de leurs clients.
Ce qu’ils attendent tient en peu de mots : une réponse rapide, un périmètre écrit, un rapport lisible par un tiers, et le silence sur le reste. Le périmètre de la mission est fixé dans une lettre de mission avant toute visite.
Le rapport est rédigé pour être transmis tel quel à un client, à un conseil ou à un assureur. Nous ne citons aucune mission en référence et nous n’en publions aucune.
Un engagement de confidentialité écrit est signé sur demande, avant la visite.
Une méthode écrite, une obligation de moyens
Nos constats s’appuient sur les référentiels en vigueur : normes NF DTU, Eurocodes, Code civil, Code des assurances.
Le rapport suit toujours le même plan : périmètre de mission, constats datés et photographiés, analyse des causes, qualification au regard des garanties, actions mobilisables, limites de l’intervention.
Nous intervenons au titre d’une obligation de moyens : ce que nous n’avons pas pu vérifier est dit, avec la raison, et l’investigation complémentaire utile est indiquée.
Le rapport est signé par l’expert qui a visité le bien ; son parcours et ses qualifications sont présentés sur la page du cabinet.
Vos questions sur l'expertise des biens d'exception
Une expertise bâtiment sur un bien d'exception reste-t-elle confidentielle ?
Réponse:
Oui. Nous ne publions aucune mission et n’en citons aucune en référence, quel que soit le bien. Un engagement de confidentialité écrit est signé sur demande, avant la visite. Le rapport est remis au client ou au mandataire qu’il désigne, et à personne d’autre.
Sous quel délai pouvez-vous visiter un bien d'exception ?
Réponse:
La visite a lieu sous 72 heures ouvrées, dans toute la France, dès que la lettre de mission est signée et l’acompte réglé. Le délai de remise du rapport dépend de l’étendue du bien et des investigations nécessaires ; il est fixé dans la lettre de mission.
Le bien est protégé ou soumis à l'Architecte des Bâtiments de France, que change votre expertise ?
Réponse:
Un monument historique inscrit ou classé, ou un bien situé dans un site patrimonial remarquable, impose des matériaux, des techniques et des délais pour toute reprise. Notre rapport signale ces contraintes là où elles pèsent sur les désordres constatés, afin que le coût réel des travaux soit connu avant de signer ou de négocier. Les démarches administratives relèvent de votre architecte ou de votre conseil.
Quelle différence entre votre expertise et les diagnostics obligatoires ?
Réponse:
Les diagnostics obligatoires du dossier de vente portent sur des points définis par la loi (énergie, amiante, plomb, termites, installations, risques). Ils ne disent rien de la structure, de la charpente, des fondations ni des ouvrages extérieurs. Notre expertise examine précisément ce qu’ils laissent de côté.
L'expert de mon assurance a sous-évalué un sinistre sur ma propriété, que faire ?
Réponse:
Vous pouvez mandater un expert d’assuré, indépendant de la compagnie, pour reprendre les constats et porter la contradiction. Nous documentons l’étendue réelle des dommages et le coût d’une remise en état à l’identique, puis nous intervenons en réunion d’expertise, et en contradictoire ou en judiciaire si nécessaire, avec votre avocat.
Un mandataire peut-il commander l'expertise à la place du propriétaire ?
Réponse:
Oui. Intendant, gestionnaire du bien, family office, avocat ou notaire peuvent nous saisir pour le compte du propriétaire ou de l’acquéreur. La lettre de mission précise qui est le client, qui reçoit le rapport et avec qui nous échangeons pendant la mission.
Le rapport peut-il servir dans une négociation ou devant un tribunal ?
Réponse:
Oui. Le rapport est construit pour être opposable : constats datés et photographiés, méthode explicite, référentiels identifiés. Avant un compromis, il fonde la négociation ou une condition suspensive. En litige, il constitue la pièce technique du dossier et prépare l’expertise judiciaire contradictoire, aux côtés de votre conseil.
Un cabinet indépendant, des biens d'exception dans toute la France
Nous nous déplaçons sur le bien où qu’il soit en France. Le déplacement est compris dans la lettre de mission ; aucun supplément n’apparaît après la visite.
Le cabinet AEB 360
Faites vérifier avant de décider
Avant de signer, après un sinistre ou au début d’un litige, un rapport d’expertise indépendant remplace les impressions par des faits.
Contactez AEB 360 pour un premier échange, directement ou par l’intermédiaire de votre mandataire.
FORMULAIRE
COORDONNÉES
Contactez-nous du lundi au vendredi, de 09h à 18h, par téléphone, email ou via le formulaire de contact du site.
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