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Expert bâtiment pour syndics, bailleurs et collectivités
AEB 360 intervient pour les syndics, conseils syndicaux et gestionnaires immobiliers : expertise des désordres en parties communes, rapports opposables, audits avant fin de garanties (parfait achèvement, dommages-ouvrage, décennale).
Cabinet d’expertise en bâtiment indépendant basé à Lyon, AEB 360 accompagne les maîtres d’ouvrage professionnels et les collectivités en Auvergne-Rhône-Alpes et dans toute la France pour les dossiers complexes.
AEB 360 pour les professionnels : l'essentiel en 60 secondes
AEB 360 est un cabinet d’expertise en bâtiment indépendant, basé à Lyon.
Pour qui : syndics de copropriété et conseils syndicaux, foncières, bailleurs sociaux, gestionnaires immobiliers, collectivités et gestionnaires de bâtiments publics.
Quoi : expertise des désordres de la construction (fissures, humidité, malfaçons, sinistres), audits avant la fin des garanties légales (parfait achèvement, dommages-ouvrage, décennale), expertise de partie en contradictoire et en judiciaire.
Comment : des rapports opposables, fondés sur des constats documentés et une méthodologie conforme aux normes en vigueur, au titre d’une obligation de moyens.
Où : en Auvergne-Rhône-Alpes, et dans toute la France pour les dossiers complexes.
Indépendance : AEB 360 est indépendant des assureurs, des entreprises de travaux et des fournisseurs d’énergie. Le cabinet intervient exclusivement comme expert d’assuré, jamais pour une compagnie d’assurance.
Nos interventions pour les professionnels et les collectivités
Gérer un patrimoine bâti (une copropriété, un parc tertiaire, des bâtiments publics) expose à une double contrainte : traiter les désordres qui surviennent et tenir les échéances des garanties légales.
Face à une fissure en parties communes, un litige avec une entreprise ou une garantie décennale qui expire, chaque décision engage la responsabilité du gestionnaire. Elle doit s’appuyer sur des faits techniques documentés.
AEB 360 apporte ce socle aux maîtres d’ouvrage professionnels : des constats normés, une analyse des causes, une qualification des désordres au regard des garanties légales et des actions mobilisables hiérarchisées. Le rapport d’expertise opposable devient l’outil de décision et, si nécessaire, la pièce technique du dossier contentieux.
Syndics et copropriétés : sécuriser la gestion technique des immeubles
Le syndic engage sa responsabilité de mandataire sur chaque désordre traité et chaque échéance de garantie. Le conseil syndical veille à la valeur des lots et à la jouissance des occupants. Nos rapports répondent aux deux exigences : ils couvrent la responsabilité du syndic par un dossier technique opposable et donnent à l’assemblée générale des éléments factuels pour voter.
Désordres en parties communes
Fissures en façade, infiltrations en toiture, désordres structurels : nous constatons, mesurons et documentons chaque désordre, nous analysons ses causes et nous le qualifions au regard des garanties légales. Découvrez notre accompagnement dédié aux syndics de copropriété.
Préparation d'assemblée générale et volet pathologie du PPPT
Un vote de travaux se gagne avec des faits. Nos rapports donnent au syndic des arguments techniques vérifiables pour présenter les travaux en assemblée générale. Lorsque le projet de plan pluriannuel de travaux révèle des pathologies, nous les expertisons pour distinguer l’entretien courant du désordre relevant des garanties.
Réception des parties communes (VEFA)
À la livraison d’un immeuble neuf, la réception des parties communes fixe le point de départ des garanties légales. Nous assistons le syndic pour identifier les non-conformités, formuler les réserves et constituer le dossier de suivi.
Foncières, bailleurs et gestionnaires immobiliers : piloter le risque technique d'un portefeuille
Un portefeuille immobilier multiplie les bâtiments, les dates de réception et donc les échéances de garanties. Il multiplie aussi les désordres, sur des sites parfois éloignés les uns des autres.
Nous apportons aux foncières, aux bailleurs sociaux et aux gestionnaires immobiliers un interlocuteur technique unique : une méthodologie constante d’un site à l’autre, des rapports comparables entre eux et une vision consolidée des priorités. Les sections suivantes détaillent nos interventions sur les parcs : cartographie des échéances, désordres tertiaire et multi-sites, audit du patrimoine bâti.
Audits de fin de garanties : agir avant l'échéance
La vie d’un bâtiment est rythmée par les échéances de ses garanties légales : garantie de parfait achèvement à un an, garantie de bon fonctionnement à deux ans, garantie décennale à dix ans, le plus souvent doublée d’une assurance dommages-ouvrage.
Un désordre déclaré avant l’échéance relève des garanties. Le même désordre, déclaré après, reste à la charge du propriétaire. Auditer chaque bâtiment avant chaque échéance permet de détecter, documenter et déclarer à temps. Pour un syndic ou un gestionnaire, laisser passer une échéance sans vérification, c’est s’exposer à voir sa responsabilité recherchée.
AEB 360 structure cette démarche en une gamme d’audits couvrant tout le calendrier des garanties :
Audit en cours de garantie décennale
Entre la deuxième et la neuvième année, un contrôle périodique détecte les désordres naissants avant qu’ils ne deviennent critiques : détection précoce, préservation de la valeur du bien, déclaration pendant la période de couverture.
Audit de fin de garantie de parfait achèvement
Dans l’année qui suit la réception, tout désordre signalé relève du parfait achèvement. L’audit recense les désordres et non-conformités avant la première échéance. Il couvre aussi la garantie de bon fonctionnement des équipements, qui expire à deux ans.
Dommages-ouvrage : agir avant l'expiration
L’assurance dommages-ouvrage préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre la recherche de responsabilité. Elle suit le même calendrier que la décennale : la déclaration doit intervenir avant l’expiration. Nos rapports constituent le dossier technique de la déclaration.
Audit de fin de garantie décennale
À l’approche de la dixième année, l’audit examine le bâtiment pour identifier les désordres de nature décennale et permettre leur déclaration avant l’extinction de la garantie. C’est l’audit le plus critique du calendrier : après l’échéance, il n’y a plus de recours au titre de la décennale.
Cartographie des échéances et campagnes pluriannuelles d'audits
Pour un parc immobilier, la première étape est de savoir où en est chaque bâtiment. Nous établissons la cartographie des échéances du portefeuille : date de réception, garanties en cours, dates d’expiration, désordres connus.
Sur cette base, nous planifions des campagnes pluriannuelles d’audits : quels bâtiments vérifier, dans quel ordre, avant quelle date. Le gestionnaire arbitre avec une vision consolidée du risque technique, au lieu de subir les échéances bâtiment par bâtiment.
Désordres sur bâtiments tertiaires et sites multiples
Bureaux, commerces, locaux d’activité, bâtiments mixtes : les désordres en environnement tertiaire portent des enjeux d’exploitation directs (continuité d’activité, sécurité des occupants, relations entre bailleur et preneur).
Nous expertisons les désordres de structure, d’enveloppe et d’humidité sur site unique ou en multi-sites, avec la même méthodologie partout : des rapports homogènes et comparables, qui alimentent les arbitrages du gestionnaire et les échanges avec les assureurs. Pour un parc réparti sur plusieurs régions, nous intervenons dans toute la France.
Expertise et audit du patrimoine bâti
L’audit de patrimoine bâti établit l’état technique documenté d’un bâtiment ou d’un parc : structure, enveloppe, pathologies constatées, points de vigilance.
Il sert de socle aux programmations de travaux, aux dossiers assurantiels et aux décisions de gestion, sur du bâti ancien comme sur des constructions récentes. Chaque audit est restitué dans un rapport structuré, exploitable par les services techniques comme par les instances de décision.
Collectivités et bâtiments publics
AEB 360 réalise pour les collectivités, bailleurs et établissements des expertises et audits techniques de patrimoine bâti, selon une méthodologie conforme aux normes en vigueur.
Les bâtiments publics (groupes scolaires, équipements sportifs, bâtiments administratifs, logements communaux) imposent des exigences propres : traçabilité des décisions, rigueur documentaire, conformité aux référentiels techniques.
Nos rapports sont construits pour ces exigences. Le périmètre de mission est défini par écrit. Les constats sont datés, localisés et photographiés. Les référentiels appliqués sont identifiés. Les limites de l’intervention sont formulées. L’obligation de moyens est documentée à chaque étape.
En phase précontentieuse ou contentieuse, nous intervenons en expertise de partie et en contradictoire, en lien avec les conseils de la collectivité. Voir notre page expertise judiciaire bâtiment.
Une méthodologie normée, une obligation de moyens documentée
Nos expertises s’appuient sur les référentiels en vigueur : normes NF DTU, Eurocodes, Code civil et Code des assurances.
Chaque rapport suit la même structure : périmètre de mission défini par écrit, constats datés, localisés et photographiés, analyse des causes, qualification des désordres au regard des garanties légales, actions mobilisables hiérarchisées, limites de la mission explicites.
Nous intervenons au titre d’une obligation de moyens documentée, en toute indépendance des assureurs, des entreprises de travaux et des fournisseurs d’énergie. Nous ne délivrons pas de conseil juridique : sur les questions contentieuses, nous travaillons aux côtés d’avocats en droit de la construction.
Cas réels : deux missions pour des maîtres d'ouvrage professionnels
Deux missions récentes, anonymisées, illustrent notre intervention pour des donneurs d’ordre professionnels.
Copropriété : préserver les droits avant l'échéance décennale
Une résidence en copropriété d’Isère, réceptionnée en 2016, présentait des fissurations généralisées. Mandaté par le syndic à moins de deux mois de l’échéance de la garantie décennale, AEB 360 a investigué les parties communes et un échantillon de logements : plus de 120 zones de fissuration relevées, analyse comparative de l’évolution dans le temps, qualification des désordres au regard de l’article 1792 du Code civil.
Le rapport a donné au syndicat des copropriétaires les éléments techniques pour engager la déclaration auprès de l’assureur dommages-ouvrage et préserver ses droits avant l’extinction des garanties.
Maître d'ouvrage : malfaçons structurelles constatées en cours de chantier
Une SCI menait la rénovation lourde d’un bâtiment ancien du Rhône, destiné à un usage mixte : établissement recevant du public et logements locatifs. En cours de travaux, des malfaçons affectant les planchers neufs et des non-conformités aux règles parasismiques ont été relevées.
Notre rapport a documenté les manquements aux règles de l’art, alerté sur le risque structurel et fourni au maître d’ouvrage la base technique pour sécuriser l’ouvrage et faire valoir ses droits auprès de l’entreprise et des assureurs, aux côtés de son conseil.
Foire Aux Questions (FAQ)
Quelle différence entre un expert d'assuré et l'expert de la compagnie d'assurance ?
Réponse:
L’expert mandaté par la compagnie est missionné et rémunéré par l’assureur. L’expert d’assuré défend exclusivement les intérêts du propriétaire ou du maître d’ouvrage. AEB 360 intervient uniquement comme expert d’assuré, en toute indépendance des compagnies d’assurance.
Un rapport AEB 360 est-il opposable en cas de contentieux ?
Réponse:
Nos rapports sont construits pour être opposables : constats datés et photographiés, méthodologie explicite, référentiels identifiés. Ils apportent la preuve technique nécessaire à un recours et préparent l’expertise judiciaire contradictoire, aux côtés de votre avocat.
Pourquoi auditer un bâtiment avant la fin de la garantie décennale ?
Réponse:
Un désordre déclaré avant l’échéance relève des garanties légales. Déclaré après, il reste à la charge du propriétaire. L’audit détecte et documente les désordres à temps pour permettre la déclaration.
Intervenez-vous sur des parcs immobiliers de plusieurs sites ?
Réponse:
Oui. Nous cartographions les échéances du portefeuille, planifions des campagnes pluriannuelles d’audits et intervenons en multi-sites avec une méthodologie identique, en Auvergne-Rhône-Alpes et dans toute la France pour les dossiers complexes.
Travaillez-vous avec les collectivités ?
Réponse:
Oui. Nous réalisons pour les collectivités et les gestionnaires de bâtiments publics des expertises et des audits techniques de patrimoine bâti, selon une méthodologie conforme aux normes en vigueur et avec la traçabilité documentaire qu’exige la commande publique.
Un cabinet basé à Lyon, des interventions en Auvergne-Rhône-Alpes et dans toute la France pour les dossiers complexes
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Désordres en parties communes, échéances de garanties, dossiers contentieux : appuyez chaque décision sur un rapport d’expertise indépendant et opposable.
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