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Expert en bâtiment à Annecy
Fissures dans le Grand Annecy, humidité dans un appartement de la vieille ville ou une maison de rive, malfaçons à la livraison, achat sous pression du marché: nous expertisons votre bien sur place et vous remettons un rapport opposable.
Le guide de l'expert bâtiment à Annecy
L'essentiel en 60 secondes
- AEB 360 est un cabinet d’expertise bâtiment indépendant qui intervient à Annecy et dans les 34 communes du Grand Annecy.
- Annecy est classée en zone de sismicité 4, dite moyenne : toute lecture de fissures y intègre ce contexte.
- La commune a été reconnue en catastrophe naturelle sécheresse pour 2022 par l’arrêté du 21 juillet 2023, publié au Journal officiel le 8 septembre 2023.
- Depuis 1982, Annecy compte 21 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 14 pour inondations et coulées de boue le long du Fier et du Thiou.
- Le bâti de la vieille ville repose sur des sols gorgés d’eau au bord du Thiou : l’humidité y est une question de structure avant d’être une question de finition.
- Annecy est en zone tendue : l’expertise avant achat y sert à négocier ou à renoncer sur des bases techniques, pas sur une impression de visite.
- Nous agissons comme expert d’assuré : nous défendons uniquement notre client, jamais l’assureur ni le constructeur.
Un cabinet d'experts qui lit les risques du bassin annécien
Vous êtes propriétaire, copropriétaire ou acquéreur à Annecy et vous voulez savoir si le désordre que vous observez est banal ou sérieux ?
Le bassin cumule des risques précis, tous documentés par l’État. Le séisme d’Épagny du 15 juillet 1996 a valu à Annecy un arrêté de catastrophe naturelle, et la commune reste en zone de sismicité 4 (Géorisques). Les argiles y présentent une exposition moyenne au retrait-gonflement (carte Géorisques révisée en janvier 2026), et le Fier comme le Thiou ont produit quatorze arrêtés inondation, les derniers pour les crues de novembre et décembre 2023.
Un plan de prévention des risques approuvé le 29 janvier 2009 couvre Annecy, Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod. Nous relisons chaque désordre à travers ces documents et l’histoire du bâtiment : maison de la vieille ville sur le Thiou, villa des années 1960 à Annecy-le-Vieux, résidence neuve à Épagny Metz-Tessy. Vous recevez un diagnostic hiérarchisé et des actions mobilisables : reprise, déclaration d’assurance, garantie légale ou recours contre un intervenant.
Nous intervenons dans tout le Grand Annecy. Chaque secteur a son sol, son bâti et ses désordres dominants : voici ce que nous y expertisons le plus souvent.
Vieille ville et centre d'Annecy : bâti ancien sur le Thiou
Bâti ancien humide : capillarité, infiltrations, condensation
Vous possédez ou achetez un appartement dans la vieille ville et vous constatez des murs froids, des enduits qui cloquent ou des planchers qui fléchissent ?
Ce bâti, élevé sur des sols saturés au bord du Thiou, a été remanié pendant des siècles et se lit mur par mur.
Notre expertise humidité distingue les remontées capillaires, les infiltrations et la condensation, en tenant compte des contraintes de l’aire de mise en valeur du patrimoine qui encadre les travaux du secteur.
Rives du lac : Sevrier, Saint-Jorioz, Veyrier-du-Lac, Talloires-Montmin, Duingt
Rives du lac : sous-sols humides, soutènements, avant-achat
Vous achetez ou entretenez une maison de rive ou un appartement en résidence les pieds dans l’eau ? La nappe affleure, les sous-sols travaillent et les enveloppes subissent le vent du lac autant que le gel de l’hiver.
Nous expertisons les sous-sols humides, les fissures de terrasses et de murs de soutènement, et nous réalisons des bilans avant achat adaptés à des biens que l’on visite souvent une seule fois avant de signer.
Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Seynod, Meythet : copropriétés et villas d'après-guerre
Copropriétés et villas : parties communes et fissures sur pente
Vous êtes copropriétaire ou syndic d’une résidence des années 1960 à 1990, ou propriétaire d’une villa d’Annecy-le-Vieux ?
Ces communes déléguées concentrent le parc collectif du bassin, avec des balcons, des façades et des réseaux qui arrivent en fin de cycle.
Nous expertisons les désordres de parties communes et livrons des rapports produisibles en assemblée générale, ainsi que les fissures des villas sur pente.
Couronne nord et ouest : Poisy, Épagny Metz-Tessy, Argonay, Fillière, Sillingy
Neuf et VEFA : fissures précoces et garanties
Vous venez d’acheter ou de réceptionner une maison neuve ou un appartement en VEFA dans la couronne, là où se livrent la plupart des programmes récents ?
Les argiles d’exposition moyenne, la reconnaissance sécheresse 2022 et les fondations parfois sous-dimensionnées y expliquent une part des fissures précoces.
Nous vous assistons à la réception, pendant l’année de parfait achèvement et jusqu’à l’échéance de la garantie décennale.
Montagne proche : Semnoz, Parmelan, vallée de Thônes et Albanais
Montagne : charpentes, toitures et désordres du bois
Vous possédez un chalet, une ferme rénovée ou une résidence secondaire en altitude au-dessus du bassin ?
La neige, le gel et les cycles de dégel sollicitent les charpentes, les couvertures et les bois de structure d’une façon que le bâti de plaine ne connaît pas.
Nous expertisons les déformations de charpente, les infiltrations par la toiture et les désordres de bois, et nous préparons les acquisitions de biens de montagne, sur place ou à distance.
Un diagnostic rigoureux fondé sur l’expérience
Nous commençons par vos documents (acte, plans, procès-verbaux, rapports antérieurs, arrêtés de catastrophe naturelle), puis nous visitons le bien avec relevés, mesures et photographies.
Nous analysons les causes, hiérarchisons les urgences et rédigeons un rapport que vous pouvez produire face à un assureur, un constructeur ou un tribunal. Nous ne concluons jamais au-delà de ce qui a été constaté et mesuré.
Nos domaines d'expertise à Annecy
Expertise Fissures
Une fissure apparaît sur votre maison d’Annecy-le-Vieux ou sur la façade de votre immeuble ?
Notre expertise fissures à Annecy rapproche le tracé de la fissure, le sol, les fondations et la chronologie pour distinguer un retrait de matériau, un mouvement de sol ou un effet de secousse, en zone de sismicité 4.
Vous saurez si la fissure est stabilisée, évolutive ou structurelle, et quelle garantie mobiliser.
Expertise humidité
Des moisissures dans une chambre, un sous-sol qui suinte à Sevrier, un mur de la vieille ville qui reste froid ?
Notre expertise humidité identifie la source réelle (nappe, infiltration, condensation, pont thermique) avant toute prescription de traitement.
Vous évitez les procédés vendus sans diagnostic qui masquent le symptôme et laissent la cause en place.
Expertise malfaçons Travaux
Structure porteuse modifiée sans étude dans l’ancien, extension mal fondée en périphérie, défauts du neuf en VEFA. Notre expertise indépendante décrit les non-conformités, les rattache aux règles de l’art et chiffre les reprises pour un dossier solide, amiable ou judiciaire.
Expertise Sécheresse (Catastrophe Naturelle)
Votre maison de la couronne annécienne se fissure depuis les étés secs ?
Annecy figure à l’annexe I de l’arrêté du 21 juillet 2023 pour la sécheresse 2022, après une première reconnaissance pour 2018.
Nous établissons le lien entre les fissures et le retrait-gonflement des argiles, ou au contraire l’écartons, et nous vous accompagnons dans la déclaration et face à l’expert de la compagnie.
Expertise Sinistre (Expert d’Assuré)
Dégât des eaux, incendie, crue du Fier, tempête sur une toiture du Semnoz ?
Nous intervenons comme expert d’assuré : nous chiffrons vos préjudices de façon contradictoire, nous discutons le rapport de l’expert d’assurance et nous défendons une indemnisation qui couvre l’ensemble des dommages
Décrivez-nous la situation et le secteur, nous vous indiquons si une expertise est utile, et laquelle.
Nos missions d'assistance et de conseil à Annecy
Bilan avant achat immobilier
Vous achetez à Annecy, en zone tendue, souvent après une seule visite et avec une offre à remettre vite ?
Notre expertise avant achat à Annecy inspecte la structure, la toiture, l’humidité, les installations visibles et les travaux à prévoir, puis vous remet un avis écrit avant la signature.
Sur un marché où chaque mètre carré compte, le rapport vous donne un argument de négociation ou une raison de renoncer.
Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO)
Vous faites construire une maison à Poisy, rénover un chalet ou ravaler une copropriété ?
Nous contrôlons les étapes clés du chantier, vérifions la conformité des travaux aux plans et aux règles de l’art, et préparons une réception sans réserve oubliée.
Assistance en Contentieux & Contexte Judiciaire
Un litige avec un constructeur, un artisan ou un voisin, ou une expertise judiciaire ordonnée par le tribunal d’Annecy ?
Nous intervenons comme expert de partie, aux côtés de votre avocat, avec des dires techniques structurés.
Nous ne donnons pas de conseil juridique : nous apportons la preuve technique.
Accompagnement Syndics
Vous administrez une copropriété de Cran-Gevrier, de Seynod ou du centre d’Annecy ?
Nous expertisons les désordres de parties communes, cadrons les devis de reprise et rédigeons des rapports lisibles par le conseil syndical et opposables en assemblée générale.
Expert bâtiment pour les professionnels et les collectivités à Annecy
Le Grand Annecy réunit 34 communes et plus de 210 000 habitants, un parc collectif dense et des bâtiments publics de toutes époques.
Nous proposons aux acteurs professionnels et institutionnels du bassin des expertises de désordres, des rapports opposables et des audits d’échéance de garanties. Découvrez notre offre pour les professionnels
Syndics & copropriétés :
Vous gérez un portefeuille de copropriétés à Annecy et vous devez arbitrer entre un désordre urgent et un désordre qui peut attendre l’assemblée ?
Nous expertisons fissures de façade, infiltrations de toiture-terrasse et balcons dégradés, puis nous livrons un rapport qui couvre votre responsabilité de syndic et éclaire le conseil syndical.
Nous pilotons aussi les échéances de garanties des immeubles récents.
Foncières, bailleurs & gestionnaires immobiliers
Vous détenez ou gérez des immeubles d’habitation ou tertiaires dans le bassin annécien ?
Nous auditons vos bâtiments par échéance de garantie (parfait achèvement, dommages-ouvrage, décennale) et nous expertisons les désordres qui pèsent sur la valeur ou l’exploitation.
Un parc exposé à la neige et au gel s’use plus vite : l’audit anticipe les reprises avant qu’elles ne sortent des garanties.
Collectivités & bâtiments publics
Vous êtes une commune du Grand Annecy, un établissement public ou un bailleur social et vous devez documenter l’état d’une école, d’un gymnase ou d’un bâtiment administratif ?
Nous réalisons des expertises et audits techniques de patrimoine bâti selon une méthodologie conforme aux normes en vigueur, avec une traçabilité qui répond à votre obligation de moyens.
Interventions dans toute la France
Votre dossier dépasse le bassin annécien : expertise judiciaire, sinistre complexe, audit d’un parc multi-sites ou grande copropriété ?
Nous intervenons partout en France pour les dossiers complexes, avec la même méthode et la même indépendance.
Pourquoi choisir AEB 360 à Annecy ?
- Une indépendance vérifiable : aucun lien avec un constructeur, un traiteur d’humidité ou un assureur. Seul notre client règle nos honoraires.
- Un cabinet structuré pour trois publics : particuliers, syndics et bailleurs, collectivités. Chaque rapport est écrit pour celui qui devra le lire et l’opposer.
- Une lecture du bassin : sismicité 4, argiles, crues du Fier, bâti ancien de la vieille ville, chalets d’altitude. Nous partons des risques documentés, pas d’une visite à l’aveugle.
- Une position d’expert d’assuré : après un sinistre, nous défendons uniquement l’assuré.
Notre objectif : vous permettre de décider sur une base technique solide, que vous soyez à Annecy, sur le lac ou en vallée.
Vos questions sur l'expertise bâtiment à Annecy
Est-ce qu'AEB 360 se déplace vraiment à Annecy et dans le Grand Annecy ?
Réponse :
Oui. Le cabinet AEB 360 est installé à Lyon et intervient sur rendez-vous dans tout le Grand Annecy : Annecy et ses communes déléguées, les rives du lac, la couronne de Poisy à Fillière, l’Albanais et les vallées proches. Le déplacement est inclus dans le devis écrit que nous adressons avant toute visite.
Ma maison près d'Annecy se fissure, est-ce la sécheresse ou le séisme ?
Réponse :
Les deux hypothèses existent et l’expertise les départage. Annecy est en zone de sismicité 4 et a été reconnue en catastrophe naturelle sécheresse pour 2022 (arrêté du 21 juillet 2023). Une fissure d’argile s’aggrave en fin d’été et suit les angles d’ouvertures ; une fissure liée à une secousse apparaît d’un coup et suit les lignes de faiblesse de la structure. Nous rapprochons le tracé, le sol et la chronologie pour conclure
Faut-il une expertise avant d'acheter un appartement à Annecy ?
Réponse :
Nous la recommandons dès que le bien est ancien, situé en vieille ville ou au bord du lac, ou vendu avec des travaux annoncés. Annecy est en zone tendue : les visites sont courtes et les offres rapides. Un bilan avant achat fixe l’état réel de la structure, de la toiture et de l’humidité, et chiffre les travaux à prévoir pour négocier ou renoncer.
Pourquoi mon appartement de la vieille ville d'Annecy est-il humide ?
Réponse :
Le bâti ancien du centre repose sur des sols saturés au bord du Thiou et a été remanié pendant des siècles. L’humidité peut venir de remontées capillaires, d’infiltrations par une façade ou une toiture, ou de condensation dans un logement peu ventilé. Notre expertise humidité identifie la source avant toute prescription, ce qui évite un traitement inadapté dans un secteur où les travaux sont encadrés.
Annecy est reconnue en catastrophe naturelle sécheresse, que dois-je faire ?
Réponse :
Déclarez le sinistre à votre assureur dans les trente jours qui suivent la publication de l’arrêté au Journal officiel, avec des photographies datées. Pour la sécheresse 2022, l’arrêté du 21 juillet 2023 a été publié le 8 septembre 2023. Si le délai est passé, une nouvelle reconnaissance peut intervenir pour un épisode ultérieur : nous constituons le dossier technique (sol, fondations, chronologie) et nous vous représentons face à l’expert de la compagnie.
Quelle est la différence entre un expert d'assuré et l'expert envoyé par mon assurance ?
Réponse :
L’expert de la compagnie est mandaté et payé par elle. L’expert d’assuré, comme AEB 360, est mandaté et payé par vous et ne défend que vos intérêts. Après une crue du Fier, un dégât des eaux ou un incendie, nous menons une contre-expertise et discutons point par point le rapport adverse.
Intervenez-vous pour les syndics et les copropriétés du Grand Annecy ?
Réponse :
Oui. Nous accompagnons les syndics, les conseils syndicaux, les bailleurs et les foncières d’Annecy, Cran-Gevrier, Seynod, Annecy-le-Vieux et des communes du bassin : désordres de parties communes, rapports opposables en assemblée générale, audits avant la fin des garanties de parfait achèvement, dommages-ouvrage et décennale.
Pouvez-vous expertiser un chalet en altitude au-dessus d'Annecy ?
Réponse :
Oui. Les chalets et fermes rénovées du Semnoz, du Parmelan ou de la vallée de Thônes subissent la neige, le gel et les cycles de dégel. Nous expertisons les déformations de charpente, les infiltrations de toiture, les désordres de bois et les fissures de soubassement, et nous réalisons des bilans avant achat pour des acquéreurs qui achètent souvent à distance.
AEB 360
Prenez rendez-vous avec un expert en bâtiment à Annecy
Décrivez-nous votre situation et la commune concernée : premier échange téléphonique, devis écrit, puis visite sur place dans le Grand Annecy si une expertise est justifiée.
Le cabinet est joignable du lundi au vendredi de 9 h à 18 h au 04 82 83 97 00.
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